Zwei Arten der Kündigung — und warum du beide brauchst
Das wichtigste Prinzip vorab — und das wissen die wenigsten Vermieter: Du solltest bei Zahlungsverzug immer gleichzeitig fristlos und ordentlich kündigen. Wer nur fristlos kündigt, riskiert dass die gesamte Kündigung unwirksam wird. Und das passiert häufiger als man denkt.
„Immer doppelt kündigen — fristlos und hilfsweise ordentlich. Das ist keine Vorsichtsmaßnahme, sondern Pflicht."
Der Grund: Die fristlose Kündigung kann durch Zahlung geheilt werden. Das nennt sich Schonfristzahlung — der Mieter begleicht den Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Klageeinreichung und macht die fristlose Kündigung damit unwirksam. Die ordentliche Kündigung bleibt aber bestehen. Ohne sie müsstest du von vorne anfangen.
Fristlose Kündigung (§ 543 BGB): Wann und wie
Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist an klare Voraussetzungen geknüpft. Beide müssen erfüllt sein:
Voraussetzung: Zwei Monatsmieten Rückstand
Der Mieter ist entweder mit zwei aufeinanderfolgenden Monatsmieten vollständig im Rückstand, oder der Gesamtrückstand entspricht über einen längeren Zeitraum mindestens zwei Monatsmieten. Eine Abmahnung ist nicht zwingend erforderlich — aber empfehlenswert als Dokumentation.
Form: Schriftlich, begründet, per Einschreiben
Die Kündigung muss schriftlich erfolgen, den Kündigungsgrund nennen (konkrete Monate und Beträge des Rückstands) und dem Mieter nachweislich zugehen. Einwurfeinschreiben oder Einschreiben mit Rückschein sind empfehlenswert — eine E-Mail reicht nicht.
Gleichzeitig: Hilfsweise ordentliche Kündigung
Im selben Schreiben kündigst du hilfsweise auch ordentlich nach § 573 BGB wegen Zahlungsverzugs. Diese greift auch wenn die fristlose durch Schonfristzahlung geheilt wird.
Viele Vermieter warten zu lange — sie mahnen, mahnen nochmal, hoffen auf Zahlung. Jede Verzögerung kostet Geld. Sobald die Voraussetzungen erfüllt sind, sofort handeln. Freundlichkeit ist gut, Konsequenz ist besser.
Die Schonfrist-Falle (§ 569 Abs. 3 BGB)
Der Mieter kann die fristlose Kündigung rückwirkend unwirksam machen — wenn er den gesamten Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage begleicht. Das nennt sich Schonfristzahlung und ist einer der größten Frustrationspunkte für Vermieter.
Die gute Nachricht: Diese Möglichkeit besteht nur einmal in zwei Jahren. Wer sie einmal genutzt hat, kann sie in den nächsten 24 Monaten nicht wieder einsetzen. Dokumentiere deshalb immer genau, ob und wann ein Mieter die Schonfrist bereits genutzt hat.
Was: Mieter zahlt gesamten Rückstand innerhalb von 2 Monaten nach Klageeinreichung.
Folge: Fristlose Kündigung wird unwirksam — aber die ordentliche Kündigung bleibt!
Wie oft: Nur einmal in zwei Jahren möglich.
Schutz: Immer zusätzlich ordentlich kündigen — dann hilft Schonfristzahlung nur begrenzt.
Ordentliche Kündigung und Kündigungsfristen
Die ordentliche Kündigung nach § 573 BGB ist an Kündigungsfristen gebunden, die von der Mietdauer abhängen. Diese Fristen gelten für den Vermieter — der Mieter hat immer nur drei Monate Frist, unabhängig von der Mietdauer.
| Mietdauer | Kündigungsfrist (Vermieter) | Kündigungsfrist (Mieter) |
|---|---|---|
| Unter 5 Jahre | 3 Monate | 3 Monate |
| 5 bis 8 Jahre | 6 Monate | 3 Monate |
| Über 8 Jahre | 9 Monate | 3 Monate |
Die Kündigung muss dem Mieter spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen um zum Ende des übernächsten Monats zu wirken. Wer am 5. kündigt, verliert einen Monat.
Eigenbedarf: Sonderkündigungsrecht mit Fallstricken
Eigenbedarf ist ein anerkannter Kündigungsgrund — aber kein Freifahrtschein. Der Bedarf muss konkret, nachvollziehbar und ernsthaft sein. Eine Vorratskündigung ("ich könnte die Wohnung vielleicht mal brauchen") ist unwirksam.
Berechtigt sind: der Vermieter selbst, Familienangehörige (Kinder, Eltern, Geschwister, Ehepartner), und Haushaltsangehörige. Nicht berechtigt: entfernte Verwandte oder rein wirtschaftliche Gründe.
Wer Eigenbedarf vortäuscht und die Wohnung danach anders nutzt, macht sich schadensersatzpflichtig. Der Mieter kann dann Rückzug in die Wohnung verlangen oder Schadensersatz für alle Umzugskosten und Mietdifferenzen. Gerichte prüfen Eigenbedarfskündigungen sehr genau.
Weitere Kündigungsgründe
Neben Zahlungsverzug und Eigenbedarf gibt es weitere anerkannte Gründe für eine ordentliche Kündigung — alle müssen im Kündigungsschreiben konkret benannt werden:
Störung des Hausfriedens: Wiederholte Lärmbelästigung, Bedrohungen, Beleidigungen gegenüber anderen Mietern oder dem Vermieter. Voraussetzung ist meist eine vorherige Abmahnung.
Unerlaubte Untervermietung: Wer ohne Erlaubnis untervermietet, riskiert die Kündigung — auch fristlos bei beharrlicher Verweigerung trotz Abmahnung.
Beschädigung der Wohnung: Vorsätzliche oder grob fahrlässige Beschädigungen berechtigen zur fristlosen Kündigung, wenn sie erheblich sind.
Der vollständige Ablauf — Schritt für Schritt
Zahlungsverzug dokumentieren
Kontoauszüge sichern, Datum des Zahlungseingangs notieren, Rückstandshöhe berechnen. Alles schriftlich festhalten — das ist dein Beweismittel vor Gericht.
Mahnung mit Frist setzen
Nicht zwingend erforderlich, aber empfehlenswert. Setzt eine klare Frist (z.B. 7 Tage), dokumentiert dein korrektes Vorgehen und gibt dem Mieter eine letzte Chance. Per Einschreiben.
Fristlose + ordentliche Kündigung aussprechen
Sobald die Voraussetzungen erfüllt sind — beide Kündigungen im selben Schreiben, konkrete Begründung mit Beträgen und Monaten, per Einschreiben mit Rückschein oder Einwurfeinschreiben.
Räumungsfrist setzen
Nach Wirksamwerden der Kündigung: schriftliche Aufforderung zur Räumung mit konkretem Datum. Zieht der Mieter nicht aus, ist der nächste Schritt die Räumungsklage.
Aufhebungsvertrag prüfen
Oft übersehen: Ein einvernehmlicher Aufhebungsvertrag kann schneller sein als eine Räumungsklage. Wenn der Mieter ausziehen will aber Zeit braucht — lieber verhandeln als klagen. Manchmal lohnt sich ein kleiner finanzieller Anreiz ("Cash for Keys").
Räumungsklage beim Amtsgericht
Zieht der Mieter nicht aus, bleibt nur die Räumungsklage. Einreichung beim zuständigen Amtsgericht, Gerichtskosten vorstrecken, auf Termin warten. Je nach Bundesland und Gericht dauert das 3–12 Monate.
Zwangsräumung durch Gerichtsvollzieher
Nach rechtskräftigem Urteil beauftragt du den Gerichtsvollzieher. Er setzt einen Räumungstermin an, zu dem der Mieter ausziehen muss. Kosten für Schlüsseldienst, Spedition und Einlagerung kommen auf dich zu — sind aber gegen den Mieter einklagbar.
Was eine Räumung kostet
Die Kosten einer Räumung werden oft unterschätzt. Hier eine realistische Übersicht:
Gerichts- & Anwaltskosten
Räumungs- & Folgekosten
Eine Vermieterrechtsschutzversicherung kostet 100–250 € im Jahr und übernimmt Anwalts- und Gerichtskosten im Streitfall. Bei einer einzigen Räumungsklage amortisiert sie sich um ein Vielfaches. Für Vermieter mit mehr als einer Einheit ist sie praktisch Pflicht.
Die 5 wichtigsten Strategien für Vermieter
1. Früh reagieren: Jeder Monat Verzögerung kostet Geld und verschlechtert deine Verhandlungsposition. Sobald die erste Miete ausbleibt, sofort reagieren — zunächst mit Mahnung, dann konsequent eskalieren.
2. Immer doppelt kündigen: Fristlos und ordentlich im selben Schreiben. Ohne die ordentliche Kündigung als Sicherheitsnetz bist du bei Schonfristzahlung wieder am Anfang.
3. Alles dokumentieren: Kontoauszüge, Einschreiben-Belege, Protokolle von Gesprächen, Fotos von Schäden. Vor Gericht zählt nur was du beweisen kannst.
4. Aufhebungsvertrag prüfen: Ein einvernehmlicher Auszug ist fast immer schneller und günstiger als eine Räumungsklage. Manchmal lohnt es sich sogar, einen Teil der Schulden zu erlassen um den Mieter schneller rauszubekommen.
5. Bonität vorher prüfen: Die beste Räumungsstrategie ist die, die du nie brauchst. Konsequente Mieterprüfung vor dem Einzug — SCHUFA, Einkommensnachweis, Vorvermieterreferenz — ist der effektivste Schutz.
Mein Fazit
Das Mietrecht ist kein Feind des Vermieters — aber es bestraft Fehler und Zögern. Wer die Spielregeln kennt, konsequent handelt und alles dokumentiert, kommt auch in schwierigen Situationen ans Ziel. Wer hofft, wartet und zu spät handelt, verliert Monate und tausende Euro.
Der wichtigste Satz aus diesem Artikel: Immer fristlos und ordentlich kündigen. Dieser eine Schritt verhindert dass ein Mieter mit Schonfristzahlung das gesamte Verfahren zurücksetzt.
Mehr Sicherheit als Vermieter
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