Die kurze Antwort: Mindestens Nebenkosten plus Puffer
Das absolute Minimum für eine Immobilienfinanzierung sind die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital — also Grunderwerbsteuer, Notar und ggf. Makler. In NRW sind das realistisch 10–15 % des Kaufpreises. Wer weniger hat, bekommt bei den meisten Banken keine Finanzierung.
Das Minimum ist aber nicht das Optimum. Wer nur die Nebenkosten einbringt und den Kaufpreis zu 100 % finanziert, zahlt deutlich höhere Zinsen und hat keinen Puffer für unerwartete Kosten. Die Faustregel für Kapitalanleger lautet: Nebenkosten plus 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital.
„Eigenkapital ist nicht nur eine Bankanforderung — es ist dein Puffer gegen alles was schiefgehen kann."
Was gehört alles zu den Kaufnebenkosten?
Der häufigste Fehler beim ersten Immobilienkauf: Man plant nur den Kaufpreis ein und vergisst die Nebenkosten. Diese können in NRW bis zu 15 % des Kaufpreises ausmachen.
Kaufnebenkosten Beispiel — 250.000 € Kaufpreis in NRW
Beim Kauf von Privat entfällt die Maklerprovision. In Mittelstädten und über Kleinanzeigen sind viele Objekte ohne Makler verfügbar. Das spart bei 250.000 € fast 9.000 € — Geld das du als Eigenkapital oder Reserve behalten kannst.
Die drei Eigenkapitalszenarien im Vergleich
Kaufpreis: 250.000 € · Nebenkosten: 30.000 € · Gesamtbedarf: 280.000 €
Was Banken 2026 wirklich fordern
Die meisten Banken finanzieren Kapitalanlagen bis zu 80 % des Kaufpreises ohne Aufschlag. Bei 90 % gibt es noch Finanzierungen — aber mit Zinsaufschlägen von 0,2–0,5 %. Bei 100 % des Kaufpreises wird es sehr schwierig und teuer.
Entscheidend ist für die Bank nicht nur das Eigenkapital, sondern das Gesamtbild: stabiles Einkommen, gute SCHUFA, vorhandene Rücklagen nach dem Kauf. Wer sein gesamtes Eigenkapital in den Kauf steckt und danach null Liquidität hat, bekommt von vielen Banken trotzdem keine Finanzierung.
Nach dem Kauf solltest du mindestens 3–6 Monatsmieten als liquide Reserve haben. Das deckt Leerstand, unerwartete Reparaturen und den ersten Mieterwechsel ab. Wer diese Reserve nicht hat, ist auf Gedeih und Verderb auf einen reibungslosen Start angewiesen — das ist kein Investment, das ist Glücksspiel.
Funktioniert eine Vollfinanzierung (110 %) für Kapitalanleger?
Vollfinanzierung bedeutet: auch die Nebenkosten werden finanziert. Das geht — aber es braucht sehr gute Voraussetzungen: exzellente Bonität, hohes Einkommen, mehrere bestehende Immobilien als Sicherheit oder ein besonders günstiges Objekt.
2026 sind Vollfinanzierungen deutlich schwerer zu bekommen als 2018–2022. Banken sind vorsichtiger geworden. Wer sie dennoch bekommt, zahlt Zinsaufschläge die die ohnehin enge Cashflow-Kalkulation noch enger machen.
Meine Empfehlung: Vollfinanzierung nur dann, wenn der Cashflow auch bei 0,5 % höherem Zins noch positiv bleibt — und wenn danach noch ausreichend Liquiditätsreserve vorhanden ist.
Wie baue ich Eigenkapital für die erste Immobilie auf?
Für viele ist die erste Immobilie eine Frage des Timings: wann hat man genug Eigenkapital? Ein paar bewährte Wege:
ETF-Sparplan als Eigenkapitalaufbau: Wer 500 € / Monat in einen MSCI World-ETF spart, hat bei 7 % Rendite nach 8 Jahren ca. 70.000 € — ausreichend für eine erste Eigentumswohnung in einer Mittelstadt. Mehr dazu im Artikel Immobilien vs. ETF.
Eigengenutzte Immobilie als Sprungbrett: Wer zunächst selbst kauft und dann auszieht oder eine Einheit vermietet, baut über Tilgung Eigenkapital auf das später als Sicherheit für weitere Finanzierungen dient.
Schenkung und Erbschaft: Ein häufig unterschätzter Faktor. Wer weiss dass in den nächsten Jahren Kapital vererbt oder geschenkt wird, kann früher planen — auch wenn der Termin unsicher ist.
Fazit: Eigenkapital ist mehr als eine Bankforderung
20–30 % Eigenkapital plus Nebenkosten sind kein willkürlicher Richtwert — sie sind der Puffer der dir Handlungsspielraum gibt wenn etwas nicht nach Plan läuft. Leerstand, Reparaturen, Mieterwechsel, Zinssteigerungen bei Anschlussfinanzierung — all das wird leichter wenn du nicht auf Kante finanziert bist.
Wer heute mit 30.000–50.000 € Eigenkapital in einer Mittelstadt kauft, kann bei einem Kaufpreis von 150.000–200.000 € realistisch eine erste Anlageimmobilie finanzieren. Das ist kein Traum — das ist für viele Menschen in Deutschland machbar.
Eigenkapital strategisch einsetzen — nicht alles auf einmal
Ein häufiger Denkfehler: Man wartet bis man "genug" Eigenkapital hat — und kauft dann alles auf einmal. Das ist in vielen Fällen nicht die optimale Strategie. Wer 200.000 € Eigenkapital hat und ein Objekt für 200.000 € kauft, verschenkt den Hebel komplett. Dieselben 200.000 € als Eigenkapital auf zwei Objekte verteilt — je 100.000 € für zwei 300.000-€-Objekte — erzeugt deutlich mehr Vermögensaufbau durch Tilgung und Hebelwirkung.
Das setzt natürlich voraus dass beide Objekte fundamental solide sind und der Cashflow tragbar bleibt. Aber das Prinzip gilt: Eigenkapital ist kein Selbstzweck — es ist der Hebel für Fremdkapital.
Wann mehr Eigenkapital besser ist
Es gibt Situationen wo mehr Eigenkapital sinnvoll ist trotz Hebelverlust: Wenn die monatliche Belastung sonst nicht tragbar wäre. Wenn die Reserven nach dem Kauf zu knapp werden. Wenn das Objekt einen erheblichen Sanierungsstau hat der kurzfristig Liquidität bindet. Und wenn die persönliche Risikobereitschaft ein höheres Darlehen schlicht nicht erlaubt — auch das ist ein valider Grund.
Die Faustregel gilt: Eigenkapital-Einsatz so hoch dass die Finanzierung tragbar und der Puffer ausreichend ist — aber nicht höher. Jeder Euro der unnötig im Objekt "versunken" ist, fehlt für die nächste Investition oder die Liquiditätsreserve.
Eigenkapital bei mehreren Objekten aufbauen
Langfristig baut sich Eigenkapital durch die Immobilie selbst auf — durch Tilgung. Nach 10 Jahren Tilgung bei 2 % p.a. sind aus einem 200.000 €-Darlehen rund 160.000 € geworden. Das Eigenkapital im Objekt ist um 40.000 € gestiegen — plus eventuelle Wertsteigerung. Dieses aufgebaute Eigenkapital kann als Sicherheit für weitere Finanzierungen genutzt werden. So funktioniert der schrittweise Aufbau eines Immobilienportfolios — nicht durch großen Einmalschlag, sondern durch systematische Reinvestition des aufgebauten Kapitals.
Was Banken neben dem Eigenkapital prüfen
Eigenkapital ist wichtig — aber nicht das einzige Kriterium. Banken schauen beim Kapitalanleger zusätzlich auf das monatliche Nettoeinkommen aus dem Hauptberuf, bestehende Verbindlichkeiten (andere Darlehen, Unterhaltsverpflichtungen), die SCHUFA-Auskunft, die Qualität des Objekts und die Vermietbarkeit (liegt ein Mietvertrag vor?). Ein bestehendes Mietverhältnis mit langem Mieter verbessert die Finanzierungskonditionen oft deutlich — weil die Bank das Mietausfallrisiko als geringer einschätzt. Wer eine Wohnung leer kauft, hat dagegen mehr Erklärungsbedarf.
Tipp: Mehrere Banken anfragen. Die Konditionen für Kapitalanleger variieren erheblich — eine Anfrage bei 3–5 Instituten kann 0,3–0,5 % Zinsunterschied bedeuten. Bei einem 200.000 €-Darlehen über 20 Jahre sind das 12.000–20.000 € Unterschied.
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