Warum die meisten Renditeangaben irreführend sind
Makler schreiben "5 % Rendite" ins Exposé. Aber welche Rendite? Brutto, netto, auf das eingesetzte Eigenkapital oder auf den Gesamtkaufpreis? Diese Unterschiede machen den Unterschied zwischen einem guten Deal und einem schlechten aus.
In der Praxis erlebe ich immer wieder dass Käufer eine Bruttomietrendite von 5 % sehen und zuschlagen — ohne zu rechnen, dass die Nettorendite nach Verwaltung, Instandhaltung und Leerstand nur noch 3 % beträgt. Und nach Finanzierungskosten vielleicht sogar ein negativer Cashflow entsteht.
Deshalb erkläre ich hier alle drei relevanten Kennzahlen Schritt für Schritt — mit Formel, Beispiel und Praxiseinordnung.
Kennzahl 1: Bruttomietrendite berechnen
Die Bruttomietrendite ist die einfachste und am häufigsten verwendete Kennzahl. Sie setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis — ohne jegliche Kosten abzuziehen.
Bruttomietrendite = (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100
Beispiel Bruttomietrendite
Kaufpreis: 200.000 € · Kaltmiete: 800 € / Monat · Jahreskaltmiete: 9.600 €
Bruttomietrendite = (9.600 ÷ 200.000) × 100 = 4,8 %
Die Bruttomietrendite ist nützlich für den ersten Schnellcheck — aber sie sagt nichts darüber aus ob das Investment nach Kosten noch rechnet. Wer nur diese Zahl betrachtet, vergleicht Äpfel mit Birnen.
Eine Bruttomietrendite unter 4 % ist in den meisten deutschen Märkten schwer zu rechtfertigen — es sei denn, du spekulierst auf starke Wertsteigerung. 4–6 % ist der realistische Zielkorridor für solide Bestandsobjekte. Über 7 % klingt attraktiv, bedeutet aber oft: schlechte Lage, hoher Sanierungsbedarf oder problematische Mieter.
Kennzahl 2: Nettomietrendite berechnen
Die Nettomietrendite berücksichtigt alle Kosten die der Vermieter trägt — und gibt damit ein realistisches Bild der tatsächlichen Ertragskraft.
Nettomietrendite = ((Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ Gesamtinvestition) × 100
Was gehört in die Kosten?
Zu den nicht umlagefähigen Kosten zählen: Instandhaltungsrücklage (Faustregel: 1 € pro m² und Monat bei älteren Objekten), Verwaltungskosten, Leerstandsrisiko (Faustregel: 1–2 Monatsmieten pro Jahr einkalkulieren), Versicherungsanteile die nicht auf den Mieter umgelegt werden, und Steuerberatungskosten.
Beispiel Nettomietrendite
Kaufpreis: 200.000 € · Kaufnebenkosten ca. 24.000 € (12 %) · Gesamtinvestition: 224.000 €
Jahreskaltmiete: 9.600 € · Nicht umlagefähige Kosten: ca. 1.800 € (Rücklage, Verwaltung, Leerstand)
Nettoertrag: 7.800 €
Nettomietrendite = (7.800 ÷ 224.000) × 100 = 3,5 %
Aus 4,8 % Brutto werden 3,5 % Netto — ein erheblicher Unterschied, der über die Kaufentscheidung entscheiden kann.
Viele rechnen die Nettomietrendite nur auf den Kaufpreis — ohne Notar, Grunderwerbsteuer und Makler. In NRW liegt die Grunderwerbsteuer bei 6,5 %, dazu kommen Notar (ca. 1,5 %) und ggf. Makler (bis 3,57 %). Gesamtnebenkosten von 10–15 % sind realistisch und müssen in die Kalkulation.
Kennzahl 3: Cashflow-Rendite — die härteste Kennzahl
Die Cashflow-Rendite zeigt was nach allen Kosten und nach der Finanzierung tatsächlich übrig bleibt. Das ist die Kennzahl die über die laufende Tragbarkeit des Investments entscheidet.
Cashflow = Kaltmiete − nicht umlagefähige Kosten − Zins − Tilgung
Drei Beispiele im Vergleich
Alle drei Objekte haben dieselbe Miete — aber je nach Kaufpreis und Finanzierung entsteht positiver Cashflow, kleines Minus oder klarer Verlust. Das ist der Unterschied zwischen einem tragfähigen Investment und einem das monatlich Geld kostet.
Die Eigenkapitalrendite: Wenn der Hebel greift
Wer mit Fremdkapital kauft, interessiert sich letztlich für die Eigenkapitalrendite — also die Rendite auf das tatsächlich eingesetzte Kapital. Durch den Hebel kann diese deutlich über der Objektrendite liegen.
EK-Rendite = (Cashflow + Tilgung + Wertsteigerung) ÷ eingesetztes Eigenkapital × 100
Bei 20 % Eigenkapital und 2 % Wertsteigerung kann die Eigenkapitalrendite schnell 15–20 % erreichen — auch wenn die Objektrendite nur 4–5 % beträgt. Wie das genau funktioniert erkläre ich im Artikel über den Fremdkapital-Hebel.
Der Kaufpreisfaktor als Schnellcheck
Der Kaufpreisfaktor (auch Vervielfältiger genannt) ist das Gegenstück zur Bruttomietrendite — und in der Praxis genauso gebräuchlich.
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete
Ein Faktor von 20 entspricht einer Bruttomietrendite von 5 %. Ein Faktor von 25 entspricht 4 %. Alles über Faktor 30 ist schwer zu rechtfertigen wenn man auf laufenden Ertrag angewiesen ist. Wie du Angebote damit systematisch bewertest zeige ich im Artikel zur Kaufpreisbewertung.
| Kaufpreisfaktor | Bruttomietrendite | Einordnung |
|---|---|---|
| 10–15 | 6,7–10 % | Sehr attraktiv — oft B/C-Lage oder Sanierungsbedarf |
| 15–20 | 5–6,7 % | Gut — solide Rendite mit Wertsteigerungspotenzial |
| 20–25 | 4–5 % | Marktüblich — funktioniert mit guter Finanzierung |
| 25–30 | 3,3–4 % | Teuer — nur mit starker Wertsteigerungserwartung |
| Über 30 | unter 3,3 % | Spekulativ — kaum mit laufendem Ertrag zu rechtfertigen |
Häufige Fehler bei der Renditeberechnung
Fehler 1: Kaufnebenkosten weglassen. Wer nur den Kaufpreis in die Formel einsetzt, überschätzt die Rendite systematisch. In NRW liegen die Nebenkosten bei 10–12 % des Kaufpreises.
Fehler 2: Instandhaltung nicht einkalkulieren. Bei älteren Objekten sollten 1 € pro m² und Monat als Rücklage angesetzt werden — das sind bei einer 75-m²-Wohnung bereits 900 € pro Jahr.
Fehler 3: Kein Leerstandspuffer. Wer mit 100 % Auslastung rechnet, unterschätzt das Risiko. Ein realistischer Puffer sind 1–2 Monatsmieten pro Jahr.
Fehler 4: Warmmiete statt Kaltmiete verwenden. Nebenkosten fließen durch — die Rendite rechnet sich nur auf die Kaltmiete die tatsächlich beim Vermieter bleibt.
Fehler 5: Rendite ohne Kontext. Eine 6 %-Rendite in einer schrumpfenden Stadt ist weniger wert als 4 % in einer wachsenden Universitätsstadt. Lage und Nachfrageentwicklung sind Teil der Kalkulation.
Die Rendite ist keine statische Zahl. Wer die Miete konsequent anpasst, verbessert die Rendite über die Zeit — ohne einen Cent mehr zu investieren. Indexmiete und Staffelmiete sind dabei die effektivsten Instrumente. Wie das genau funktioniert erkläre ich im Artikel über alle 4 Mieterhöhungs-Instrumente.
Was ist eine gute Rendite für eine Immobilie?
Diese Frage bekomme ich oft. Die ehrliche Antwort: Es kommt darauf an — auf Lage, Strategie, Finanzierungszins und persönliche Risikobereitschaft. Aber ein paar Orientierungswerte gelten übergreifend.
Als Buy-and-Hold-Investor mit Fremdkapital ist ein positiver oder mindestens ausgeglichener Cashflow das Minimum. Das bedeutet: die Mieteinnahmen müssen Zins, Tilgung und nicht umlagefähige Kosten tragen — ohne dass monatlich Geld nachgeschossen werden muss. Wer das nicht erfüllt, hängt von steigenden Preisen ab.
Eine Bruttomietrendite von 4–5 % ist in den meisten deutschen Märkten realistisch und ausreichend — vorausgesetzt die Finanzierung passt und die Lage hat Substanz. In strukturschwachen Regionen mit 7–8 % Bruttomietrendite sollte man genau hinsehen: Warum ist der Preis so günstig?
Fazit: Welche Rendite zählt wirklich?
Bruttomietrendite für den ersten Überblick. Nettomietrendite für die echte Ertragskraft. Cashflow für die laufende Tragbarkeit. Und Eigenkapitalrendite für den Hebel-Effekt. Wer alle vier kennt und richtig anwendet, kann Immobilienangebote systematisch bewerten — und hört auf, Zufallsentscheidungen zu treffen.
Der schnellste Weg zum ersten Ergebnis: einfach die Zahlen in unseren kostenlosen Renditerechner eingeben.
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