Die Zinswende im historischen Kontext
Viele Investoren die nach 2015 eingestiegen sind kennen nur eine Welt: Zinsen unter 2 %, günstige Finanzierungen, stetig steigende Preise. Die Zinswende 2022 hat das beendet — und viele verunsichert. Aber ist ein Zins von 3–4 % wirklich ein Problem?
Historisch betrachtet: Nein. Im langfristigen Durchschnitt lagen Hypothekenzinsen in Deutschland bei 4–6 %. Die Jahre 2015–2022 mit Zinsen unter 1 % waren die Ausnahme, nicht die Regel. Wer mit 3,5 % nicht rechnen kann, hat sein Geschäftsmodell auf Ausnahmen aufgebaut.
„3–4 % Zinsen sind keine Krise — sie sind die Rückkehr zur Normalität. Und in der Normalität haben Immobilien immer noch funktioniert."
Was die Zinswende tatsächlich verändert hat
Die Zinswende hat nicht die Immobilie als Anlageklasse zerstört — sie hat die Anforderungen an den Einkauf erhöht. Das ist ein wichtiger Unterschied.
Bei 1 % Zins konnte man ein Objekt mit 3,5 % Bruttomietrendite noch rentabel kaufen. Bei 3,5 % Zins braucht man mindestens 4,5–5 % Bruttomietrendite um positiven Cashflow zu erzielen. Das bedeutet: Objekte die früher "okay" waren funktionieren heute nicht mehr. Aber Objekte die fundamental gut bewertet sind — gute Lage, solide Miete, vernünftiger Preis — funktionieren weiterhin.
Der entscheidende Faktor: Kaufpreiskorrektur
Was viele vergessen: Die Zinswende hat nicht nur die Finanzierungskosten erhöht — sie hat auch die Kaufpreise gedrückt. In vielen deutschen Märkten sind die Preise 2022–2024 um 10–20 % gefallen. 2025 setzt eine leichte Erholung ein (+3,2 % laut Destatis) — aber das Niveau ist noch deutlich unter dem Höhepunkt.
Für Käufer bedeutet das: Die höheren Zinsen werden durch niedrigere Kaufpreise teilweise kompensiert. Wer 2026 kauft, kauft zu besseren Preisen als auf dem Höhepunkt 2021 — auch wenn die Finanzierung teurer ist.
Rechenbeispiel: Kauf 2021 vs. 2026
2021 war der Cashflow knapp positiv — aber mit nur 3,6 % Bruttomietrendite auf Kante finanziert. 2026 ist der Cashflow leicht negativ — aber die Bruttomietrendite ist deutlich besser, der Kaufpreis niedriger und die Mieten steigen weiter. Wer 2–3 Jahre hält, hat eine bessere Ausgangsposition als der 2021-Käufer.
Ein leicht negativer Cashflow von −225 € pro Jahr bedeutet: Du zahlst 18,75 € pro Monat drauf. Dafür baust du monatlich Eigenkapital durch Tilgung auf, profitierst von steigenden Mieten und hast einen Sachwert in einem knappen Markt. Das ist kein Drama — das ist kalkuliertes Investment.
Voraussetzung: Du hast die Liquidität um das kurze Draufzahlphasen zu überbrücken.
5 Kriterien für den Kauf trotz hoher Zinsen
1. Kaufpreis stimmt
Faktor maximal 20–22 (Bruttomietrendite ≥ 4,5 %). Kein Aufschlag für "Potenzial" oder "tolle Lage" wenn die Zahlen nicht passen.
2. Lange Zinsbindung
Mindestens 15 Jahre — besser 20 Jahre. Wer in 5 Jahren prolongieren muss, wettet auf sinkende Zinsen. Das ist Spekulation, kein Investment.
3. Cashflow tragbar
Leicht negativer Cashflow ist okay wenn Liquiditätsreserve vorhanden. Monatliches Draufzahlen von mehr als 200–300 € ist ein Warnsignal.
4. Mietsteigerungspotenzial
Liegt die Miete unter Markt? Ist Indexmiete möglich? Steigende Mieten verbessern den Cashflow in den nächsten Jahren automatisch.
5. Lage mit Substanz
Wachsende Stadt, stabile Nachfrage, kein Sanierungsstau. In strukturschwachen Regionen kompensiert auch eine gute Rendite das Leerstandsrisiko nicht vollständig.
6. Liquiditätsreserve vorhanden
Mindestens 3–6 Monatsmieten nach dem Kauf noch liquide. Wer alles investiert und dann die Heizung austauschen muss, gerät in existenzielle Probleme.
Die Anschlussfinanzierung — das unterschätzte Risiko
Wer heute mit 15–20 Jahren Zinsbindung kauft, muss sich darüber keine Sorgen machen. Wer aber mit kurzer Laufzeit (5–10 Jahre) finanziert, wettet darauf dass die Zinsen bis zur Prolongation gesunken sind.
Das kann gut gehen — muss es aber nicht. Wer 2026 mit 5 Jahren Zinsbindung bei 3,5 % startet und 2031 mit 5 % prolongieren muss, hat ein ernstes Problem. Mein klarer Rat: Lange Zinsbindung ist 2026 keine Option sondern Pflicht.
Wer auf sinkende Zinsen spekuliert und deshalb kurze Laufzeiten wählt, betreibt Zinsspekulation — kein Immobilieninvestment. Lange Zinsbindung kostet etwas mehr, gibt aber Planungssicherheit für 15–20 Jahre. Das ist den Aufpreis wert.
Wann du nicht kaufen solltest
Genauso wichtig wie die Kaufkriterien sind die Abbruchkriterien. Diese Situation rechtfertigt keinen Kauf trotz guter Stimmung:
Kaufpreis über Faktor 25 bei aktuellen Zinsen — die Rechnung geht ohne starke Wertsteigerungserwartung nicht auf. Kein Liquiditätspuffer nach dem Kauf — das erste Problem bringt dich in existenzielle Schwierigkeiten. Negative Mietentwicklung in der Region — sinkende Mieten plus hohe Zinsen ist eine gefährliche Kombination. Druck von außen — "kaufe jetzt bevor die Preise steigen" ist kein Argument für ein Investment.
Fazit: Strategie schlägt Timing
Den perfekten Zeitpunkt zum Kaufen gibt es nicht. Wer auf niedrigere Zinsen wartet, wartet vielleicht auf höhere Preise. Wer auf niedrigere Preise wartet, wartet vielleicht auf höhere Zinsen. Das Einzige was zählt ist ob die Zahlen für das konkrete Objekt heute funktionieren.
3–4 % Zinsen sind kein Hinderungsgrund — sie sind eine Selektion. Die Objekte die trotzdem funktionieren, sind die wirklich guten. Und die wirklich guten Objekte zu kaufen ist genau das was langfristigen Vermögensaufbau ausmacht.
Rechne durch, nicht drüber nach. Unser Renditerechner zeigt dir in drei Minuten ob das konkrete Objekt mit deiner Finanzierung funktioniert.
Die psychologische Falle: Auf bessere Zeiten warten
Viele Investoren warten seit 2022 auf "günstigere" Finanzierungen. Das Ergebnis: Sie stehen 2026 noch immer an der Seitenlinie — während die Mieten gestiegen sind, das Angebot knapper geworden ist und einige Kaufpreise bereits wieder anziehen.
Das Timing-Problem ist klassisch: Wenn die Zinsen wieder auf 1 % fallen, werden die Preise wieder auf Höchststände klettern. Wenn die Preise niedrig sind, sind die Zinsen hoch. Den perfekten Schnittpunkt gibt es nicht — oder wenn doch, erkennt man ihn meist erst im Rückblick.
Die einzige Lösung: Kaufentscheidungen nach Zahlen treffen, nicht nach Gefühl oder Timing. Wenn das Objekt heute bei 3,5 % Zins einen positiven oder knapp neutralen Cashflow hat — dann ist der Zeitpunkt jetzt. Nicht wenn die Zinsen irgendwann vielleicht sinken.
Sondertilgungsrecht nutzen
Bei langer Zinsbindung empfehle ich immer das Sondertilgungsrecht einzuhandeln — meist 5–10 % der Darlehenssumme pro Jahr ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Wenn die Zinsen in 10 Jahren tatsächlich gesunken sind und man refinanzieren möchte, kann man die Restschuld vorher reduzieren und die Konditionen verbessern. Das ist der beste beider Welten: langfristige Sicherheit mit Option auf frühere Entschuldung.
Zahlen sofort durchrechnen
Kaufpreis, Miete, Zins, Tilgung — und sofort sehen ob der Cashflow stimmt.